Daňový ráj pro investory do nemovitostí

Věděli jste, že Česká republika je jednou z nejpreferovanějších zemí pro investice, pokud jde o daně?

Česká republika, kterou předcházelo pouze Lucembursko nebo Švýcarsko, nabízí výhody jako žádná daň z nabytí, daňové zvýhodnění pro rezidenty, pohodlné odpočty příjmů z pronájmu a dokonce žádná daň ze zisku, pokud nemovitost vlastníte dostatečně dlouho.

Jednou z nejpozitivnějších částí, pokud jde o investice do nemovitostí, jsou ve skutečnosti daňové předpisy. Ano, myslím pozitivně… Nemýlím se.

Když se bavím s cizinci z celého světa, často mě překvapí, když vysvětlím, že při koupi nemovitosti se zde neplatí téměř žádné daně. Pokud porovnáme další pořizovací náklady jako jsou poplatky za právní zástupce ve Spojeném království nebo roční daně z nemovitosti v USA, zde si opravdu nemáme na co stěžovat.

Vezměme to krok za krokem:

Před rokem 2020 byla finančnímu úřadu země odváděna 4% daň z nabytí, což mnoho lidí odrazovalo od nákupu nemovitosti. Naštěstí byl tento požadavek během pandemie Covid odstraněn, takže nyní nemusíte přemýšlet o dalších 4 % na zaplacení z vlastní kapsy – protože se jedná o poplatek, na který byste za normálních okolností hypotéku nedostali. pro.

Už se tedy neplatí daň z nabytí, ale co obecná daň z vlastnictví nemovitosti?

Technicky vzato musíte platit roční daň místnímu finančnímu úřadu (po koupi nemovitosti se musíte zaregistrovat). V závislosti na nemovitosti se tato částka může u bytů pohybovat mezi 2-5 000 Kč ročně. U domů se může v závislosti na pozemku zdvojnásobit. Není to tak špatné, že?

Jak je to s příjmy z pronájmu?

Pro ty, kteří pronajímají své nemovitosti, existují dvě možnosti:

1. Pravidlo 70/30, které vyžaduje, abyste zaplatili 15% daň ze 70% čistého nájemného
2. Určete skutečné náklady (např. úroky z hypotéky), abyste vyrovnali daň, kterou budete muset zaplatit.

Předpokládejme, že máte čisté nájemné 15 000 Kč a roční úrok z hypotéky je 100 000 Kč.

V prvním případě za použití pravidla 70/30: měsíční nájem 15 000 Kč bude 180 000 Kč ročně, z toho 70 % 126 000 Kč. Těchto 126 000 USD je známo jako daňový základ a podléhá 15% dani z příjmu.

Ve druhém případě máme stále roční příjem z pronájmu 180 000, ale poté odečteme 100 000 Kč od naběhlých úroků z hypotéky a zbude nám 80 000 Kč jako základ daně, který pak podléhá 15% dani. V tomto případě je pro majitele nemovitosti výhodnější druhá možnost.

A konečně, když nemovitost nakonec prodáte, budete podléhat dani z příjmu ze zisku.

Představte si, že jste koupili nemovitost za 5 mil. Kč a prodali ji za 7 mil. Kč, čímž získáte zisk 2 mil. Kč. Tam musíte ze zisku zaplatit daň z příjmu, pokud neplatí jedna z těchto podmínek:

• Před prodejem jste v nemovitosti bydleli minimálně dva roky
• Vlastnili jste nemovitost alespoň 10 let, než jste ji prodali (pro investory to bylo pět let)
• Peníze můžete reinvestovat do svého nového domova
• Jste povinni sdělit finančnímu úřadu, pokud jste tyto požadavky splnili, a obvykle vám bude věřit, ale buďte připraveni to pro každý případ prokázat!

Co si myslíte – souhlasíte s tím, že tato daňová pravidla jsou velmi pohodlná?

Za mě rozhodně souhlasím. Má to ale i stinnou stránku. S tímto nastavením někdy investoři nejsou nadšeni z pronájmu bytu vůbec, jen čekají, až hodnota nemovitosti vzroste, protože neexistuje žádná městská daň, čímž nemovitost dobře využije.

Mít podobnou daňovou strukturu pro prvokupující a investory do nemovitostí také není ideální. Řekl bych, že vláda by měla přijít s výhodnějším schématem pro prvokupující, i když existuje minimálně dvou- nebo desetiletá časovka.

Upozornění: Nejsem daňový poradce, proto si prosím ověřte výše uvedené u úřadu. Píšu to s vědomím, že informace jsou pravdivé a správné – ale nechci na sebe nést odpovědnost, takže prosím – ověřte si to u odpovědné osoby.